Григорий Громов (abcdefgh) wrote,
Григорий Громов
abcdefgh

real estate - "жгут свечу с двух сторон"

С одной стороны, предложение на рынке домов продолжает отставать от спроса. Продолжающееся увеличение спроса вызвано рядом причин.

Рост процентных ставок по краткосрочным межбанковским заемам - которыми в сущности только и может манипулировать фед - перестал быть напрямую связанным с процентом по долгосрочным ссудам. Процент под который банки выдают ссуды для покупки дома теперь уже не только не реагируют на продолжающиеся дергания ставок вверх Гринспаном, но и более того - в ряде случаев снова покатились вспять к уровню 2003 года. Объяснить это явление сколько то логически убедительно кажется никто не берется. В любом случае при все еще исторически рекордно низкой процентной ставке сохраняется соответственно и невиданно широкий социально класс вероятных покупателей домов.

Спрос на дома, кроме того, растет в том числе и с ростом занятости, кторый кстати идет последние месяцы точно в том коридоре его значений - от 100 до 150 тыс. новых рабочих мест в месяц - что необходим для здорового развития экономики после спада. Не больше, но не меньше - то, что доктор прописал. Больше нельзя по опасности перегрева экономики, а меньше если, то и не будет стимулов к росту потребления.

Кроме внутриамериканского роста спроса на дома, ко все тому же "надежному источнику законсервированного богатства" начинают во все более заметных масштабах подключаться зарубежные инвесторы. На биржу фондовую еще не скоро их видать снова заманить окажется возможным, а деньги у кого фонтанировали, у тех и продолжают в самых разных странах. Куда их девать - не в кубышку ведь утрамбовывать? Вот прошел по миру слух, что новое Ельдорадо возникло в Америке - дома растут в цене только шапку держи. Ломанулись туда.

Во Флориде может оно конечно более иных мест заметно, но и в др. штататах тоже иностранцы, скупающие дома на корню подчас целыми кварталами - уже не первый год при чем - вполне ощутимый процент от общего объема приобретаемых домов составляют.

И вот уже теперь те, кому рисковать вроде бы и совсем не с руки, тоже видать не устояли:
    Public pension funds going into real estate

    There's a new source of wind puffing up the real estate bubble, says Forbes (July 25) - public pension funds, which "are rushing into real estate the way they rushed into technology in the late 1990s." The top 50 public pension funds want to raise their real estate holdings by $34 billion, or 37 percent, from current levels, which would put real estate at 7.2 percent of their assets.

    An Ernst & Young analyst said the real estate market is "drowning" in money.

    "Banks are lending aggressively, and every flavor of institution thinks real estate is the best alternative out there."

    The best-performing stock funds in the second quarter focused on real estate or Latin America, Barron's (July 11) says in its quarterly mutual fund survey. The financial weekly says investors can look forward to "more ho-hum and choppy activity, for both bonds and stocks, in the second half of the year."
    © 2005 by The Baltimore Sun. July 17, 2005


Аналогичной природы процессы - разогрев рынка домов в р-оне Бангалор и им аналогичных центров роста - кажется начинаются и в Индии тоже. В целом ситуация однако все более напоминает известный вопль на перепившейся свадьбе: "хто еще не ёп невесту?"

Большая часть комментаторов экономических обзоров однако склоняется к мысли, что долгожданная "коррекция рынка недвижимости" - а может даже и заметный в процентном отношении его спад - в сложившихся условиях резкими не будут. Перечисляются причины, но и в целом понятна при том разница практически безинерционных процессов изменения текущего курса бумажных обязательств кампании - курса акций на фондовой бирже - с возможными колебаниями цен реально существующих домов, при чем стоящих на ровно под них освоенных разветвленной инфраструктурой участков земли.

Нередко в этом контексте напоминают совет Марка Твена его приятелю в аналогичной видимо ситуации неопределенности его выбора:
    "Покупайте землю - её больше не делают..."
Локомотив американской экономики делает столь привлекательным - в долгосрочной перспективе - американский real estate, американскую землю. В этом суть обсуждаемого явления.

Cтоль долго, сколь Америка будет продолжать уходить все далее в отрыв от стран Зап. Европы по наиболее важным экономическим показателям - а пока нет и отдаленно никаких признаков изменения такого рода давно и устойчиво наблюдаемой тенденции - так долго в глазах инвесторов стран Европы, да и в самой Америке естественно тоже, земля Америки, будет продолжать расти в цене. Причина - фундаментального свойства - вполне понятна: "...её больше не делают".

Землеотвод, как таковой, а также "зонирование" - отвод участков именно что под жилье, офисные сооружения или какой-то иной тип строений - не говоря уже про почти повсеместный в местах наиболее привлекательных для строительства домов дефицит источников питьевой воды и пр. препоны вполне при чем объективного в основном свойства, а не только одной лишь бюрократической природы, хотя и этого тоже вполне хватает - и иные процедуры, необходимо предшествующие "нулевому циклу" строительства, всегда сдерживали и далее будут надежно подтормаживать допустимые масштабы возможного роста предложений на рынке real estate американском.

Кроме много чего еще - нет видимо смысла углубляться в более подробные детали в этой краткой заметке - уже вышеперечисленных причин самих по себе как правло оказывается достаточно для исторически стабильно наблюдаемого - с относительно небольшими в краткосрочной перспективе колебаниями - роста цен на американскую недвижимость.

Предложение всегда - имеется в виду на больших полигонах времени оценки треда - отстает от спроса потому что в данной области бизнеса. Не может рынок домов - по причине его неспоставимо большей инерционности - так же быстро реагировать на рост спроса как скажем автомобильный рынок или любых иных товаров и услуг.

На то в конечном счете видимо и надежда у тех, кто продолжает рисковать - на подобного рода особо крутых участках роста цен - все новыми в дома вложениями. Они понимают что могут проиграть завтра, через год или даже два, а то и все пять лет будут при неудачном раскладе в минусе. Но деньги вложенные в американские дома не сгорают целиком и без отстатка, как их бывает легко спалить практически в ноль при неудачном выборе - в условиях вдруг оказавшейся потом неблагоприятной конъюнктуры того или иного сектора рынка - почти в любых иных инвестициях, а вовсе не только на фондовой бирже.

Что впрочем - опять в заключении следовало бы видимо подчеркнуть что ясно это по-видимому понимают, те кто принимает решения по считаемому ими в данный момент риску вложений в real estate - не исключает весьма заметного размаха конъюнктурных колебаний цен и на этом рынке тоже, но только на относительно краткосрочных ( от 3 до 5 лет, обычно не более ) интервалах времени.

На заметно больших интервалах времени выигрыш от инвестиций в real estate уже оказывается заметно более вероятным, чем локально тем ни менее конечно же могущие быть с того - обезлюдел город скажем в глубинке где-то американской за 10-20 лет после вложений в его недвижимость с упадком отрасли в нем до того доминировавшей - потери.

Update: Последние данные по текущим темпам годового роста цен на недвижимость в Америке помечены были датой 31 Марта. Соответственно за период с марта 2004 по март 2005 рост цен на дома по стране в целом составил 12,5 процентов.

Впереди в этой гонке цен идут: Невада - 31%, Калифорния - 25%, Гавайи - 24%, номинальная столица Америки District of Columbia (DC) на четвертом месте - 22%, а главный круглогодично курорт Флорида на пятом - 21%.

Комментарии к тому Гринспана особой тревоги у риэлтеров и домовладельцев кажется по сию пору еще не вызывают:
    Greenspan said it appears unlikely that a national housing bubble will develop and pop, sending prices tumbling.

    At the same time, he said, "There do appear to be, at a minimum, signs of froth in some local markets where home prices seem to have risen to unsustainable levels."
    By Jeannine Aversa, The Associated Press, July 3, 2005


Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 5 comments