Григорий Громов (abcdefgh) wrote,
Григорий Громов
abcdefgh

Цены на недвижимость

напрямую влияют на стоимость аренды, окончательно замыкая круг.

Дидактически на редкость ясный по-видимому пример высказывания в той же степени кажущегося убедительно очевидным, в которой на самом то деле является в данном случае не верным.

Во многих местах Америки - в том числе и некоторых из городов в тех штатах, где цены на дома растут особенно быстро, наблюдается ровно обратная вышеназванной картина. А именно, цены на продаваемый скажем в поселке дома быстро растут, тогда как арендная плата за те же самые дома - в том же самом поселке - если и растет то не быстрее, чем то было до "бума", а нередко и вовсе ... снижается.

Разумеется существуют места где спрос на рентуемое жилье по каким-нибудь локально для данного города причинам увеличивается быстрее его предложения (много народу переезжает туда скажем работать) соответственно и цены на рент в таком месте тоже растут. Хотел лишь отметить что эти рынки - рент домов и их продажа - совсем разные и в ценовом отношении не обязательно, как это внешне не кажется иногда удивительным, меж собой связанные.

Объяснение же тому, почему скажем в ряде небольших (удаленных от деловых центров) городков той же Калифорнии цены на съемное жилье почти не растут а иногда и снижаются на фоне резкого роста цен на продаваемые там же дома, лежит в самой по себе структуре и движущих факторах этого самого бума риэлтерского.

Действительно, откудова это он вдруг взялся этот самый бум опережающего спроса на дома американские?

На поверхности обычно муссируется лишь одна тому причина - низкий процент учетной ставки, который в связи с рецессией выкрутил чуть не упора в ноль Гринспан. Соответственно и плата по кредитным карточкам, кредитам под покупаемый дом и пр. стала рекордно низкой тогда. Далее понятно - если выплаты банку за купленный дом приближаются к цене аренды квартиры в многоквартирном доме, то понятно что многие американцы стали въезжать в собственные дома в этих условиях.

Соответственно и все - из ранних которые были - прогнозы о надвигающемся крахе "риэлтерского пузыря" строились в предположении, что его "надувание" вот-вот остановит растущий (теперь уже с выходом их рецесии) процент цены кредита. Дальше однако начались в этой связи никем до того не ожидаемые so called "необычные эффекты".

Гринспан как и ожидалось - а что ему еще делать - поднимает учетную ставку (то есть цену суточного заема банков меж собой) с выходом экономики на очередной виток ее роста. Все ждут что от этого его движение, неоднократно уже теперь им повторенное, тут же взвинтится и соответственно процент по долгосрочному кредиту, под который собственно банки и дают ссуду на покупку дома. Всегда так было - на этот раз не наблюдается.

То есть, это в заметной степени и в самом деле происходит - скажем с теми же кредитными карточками и др. относительно краткосрочными (месяцы, год или два) заемами. Но не с ценами на покупку долгосрочного (десятки лет) кредита под дом.

Иными словами, банки почти никак не среагировали в части долгосрочного процента на последние движения Гринспана по поднятию учетной ставки. Почти. Чуть подрос процент выдаваемого под дома кредита, но далеко не пропорционально гринспановским движениям, а в целом же если глянуть то процент по займу под дом по сю пору остается из самых низких в истории Америки.

Но главное даже не в том. Это все важные обстоятельства - ситуация с процентами по кредитам под дом - но главное отличие наблюдаемой ныне на реэлтерском рынке ситуации совсем в другом. Впервые он оказался объектом столь массированных инвестиций, в том числе и ничего общего с потребностями проживания людей, покупающих дома, не имеющих.

И раньше конечно случалось что люди покупали себе второй и далее дом в качестве инвестиции, ожидая рост в данном мест страны будущих цен на дома. Такое случалось и даже регулярно. Вот только в несопоставимо меньших масштабах. Такого бума именно что инвестиций в дома - а не покупки семейного жилья - кажется еще в стране не было.

Почему такое с инвесторами в эти годы рубежа веков случилось по-видимому объяснять особо подробно не надо. Рухнула биржа когда с началом рецессии - по совокупности минимально трех причин она упала тогда: 1) сам по себе цикл экономический подъема экономики очередной исчерпался и страна в любом случае вошла бы тогда в рецесиию, пусть кратковременную, 2) Энрон и пр. "шалости" с игрой во вздутие корпоративных акций всплыли на поверхность с огромным тогда скандалом, который есть основания предполагать сильно и надолго подорвал доверие массового инвестора к фондовому рынку вообще; 3) 911 случился - то и с тем жизнь американской да и мировой экономики хоть и осложнилась но вовсе не прекратилась однако. Это означает, кроме прочего, что фонтаны денег как били струями в разных областях хозяйственной жизни самой богатой страны мира так и продолжали.

Те же кто стоял у тех фонтанов, как имели вопрос, куда инвестировать свои растущие финансовые средства, так с тем вопросом в зубах и застыли было ненадолго, когда решили что на биржу они их теперь уже не понесут или понесут но не так заметную их часть. Куда же им вкладывать, чтобы хотя бы надежно, но и может выгодно тоже оно оказалось? Так возникла эта вторая компонента реалтерского бума.

Третий фактор оказался в том, что к тому же самому выводу, что лучшим (во всяком случае по критериям надежности, как они ее понимали) объектом инвестиций нынче с падением доверия к американской фондовой бирже является рынок домов американских пришли и зарубежные "богатенькие буратино" тоже. Их к тому, кроме иных причин, склонял понятным образом также и падающий в то время курс американского доллара.

Совместное действие этих минимально трех - реально их было и остается конечно же много больше, но краткости изложения ради остановимся на первых трех - факторов как раз и дало наблюдаемый нынче эффект быстро раздувающегося "риэлтерского пузыря".

В какой степени это и в сам деле "пузырь", а в какой всего лишь объективное изменения в оценках ситуации доверия к разным секторам инвестиционного портфеля типового, еще предстоит видимо понять в ближайшщие годы - ценность же всех на эту тему прогнозов даже и не нулевая а отрицательная обычно оказывается - но фактом является необчно высокий процент "пустых домов", предлагаемых инвесторами в рент.

Соответственно и цена на съемное жилье, как выше то отмечал вовсе не обязательно в этой ситуации следует росту цен на дома, а именно что может отражать тенденцию противоположного знака. От того что больше людей покупают дома, самих по себе съемных квартир да и домов на съем предлагаемых потому что меньше не становится - наоброт больше их на рынке съемного жилья оказывается. Ровно обратный эффект дает поэтому рынку съемного жилья этот самый "риелтерски бум". Что соответственно в разных местах страны в разной же и понятно степени но наблюдается.

Скажем знавал когда-то в личном по разным поводам общении нескольких бывших студентов одного из тутошних в Калифорнии унивеситетов, которые сразу по окончании - только получив первую работу - купили себе по дому, только потому чтобы не упускать льготы к тому выпускникам от штата положенные. Жить же в тех домах долго никому с них не довелось потмоу что часто меняют место рабботы по самым разным же и причинам. Так вот цена самих по себе тех домов ихних за несколько лет более чем удвоилась, тогда как плата за проживание в тех ихних домах семей, которым они их сдают ... практически не изменилась.

То есть у разных из них - когда последний раз по тому же собственно "референтной группы" поводу интересовался - меняется в разные иной раз стороны, но ни у одного (четыре разные дома в разных местах Северной Калифорнии) не изменилась более чем на (+/-) 20-25 процентов. При том что сами дома выросли в цене напоминаю боле чем вдвое.

Иными словами рост продажной цены дома где-то в среднем у них в 2,5 раза вовсе не вызвал сопоставимых изменений цены оплаты съемного жилья для проживающих там семей их квартиросъемщиков. Впрочем даже и только чтением газетных об том "классифайд" можно прийти к тому же видимо самому выводу - цена оплаты проживания в съемных домах вовсе не обязательно следует конъюнктурным изменениям цены самих по себе домов, а бывает что и вовсе оказывается с ними - например, по указанным выше причинам - в противофазе.
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments