Григорий Громов (abcdefgh) wrote,
Григорий Громов
abcdefgh

Category:

sex offender AND realestate market

продолжение разговора, который pontia начала в своем журнале - см. ее собщение: Секс офендеры.

Cначала пространная цитата по теме дискуссии для пояснения ситуации по стране в целом:
    Laws don't protect buyers from evil neighbors

    Dear Steve,
    I put money down on a home and later found out that there was a sex offender who bought a house directly across the street just a month earlier. What are the laws regarding this type of disclosure? Shouldn't my real estate agent, who also sold to the family in question, have said something to us in the disclosure?
    -- Deborah


    Dear Deborah,
    This is a tricky issue, and depending on which state you live in, the law may not be on your side, I regret to inform you.

    In most places, an agent or seller has no legal obligation to disclose to a potential buyer that a sex offender lives in the neighborhood. Even though the Realtors' code calls for honesty in all dealings, the agent's only requirement in most states is to direct buyers in writing to the state's sex-offender Web site or phone number.

    Exceptions are Montana, where real estate agents are required to disclose known information about sex offenders, and Rhode Island and Wisconsin, where agents must truthfully answer direct inquiries about neighborhood offenders if asked, according to the National Association of Realtors. However, there are some gray areas in several other state statutes that might afford you some latitude for redress. You don't say how much money is on the line here or what your liability is if you break your contract, but you should probably see a real estate attorney pronto if you want to back out of the deal.

    A 1999 case in New York, in which a buyer sued a seller for not disclosing the presence of a known child molester across the street, set some precedent. The judge ruled that the seller wasn't obligated to divulge the offender's location, barring any active concealment of the fact by the seller or the seller's agent. Rather, it was up to the buyer to exercise due diligence in the matter, especially because the offender's presence had been publicized, the judge said. The case was dismissed.

    Here's how the National Association of Realtors weighs in on the issue: "Local law enforcement agencies, not real estate professionals, are the best source of information on sex offenders. While real estate professionals share the public's concern about where convicted sex offenders are, (NAR) believes that Realtors should not bear the responsibility of notifying home buyers when such offenders live in a neighborhood."

    These types of positions are no doubt driven by legal fear. For example, if an agent warns off a buyer due to a sex offender's presence, the seller could sue, etc.

    Regrettably, my answer provides little solace to you or any others in your situation. (There are now more than 400,000 registered sex offenders in the United States.)

    Go to the NAR Web site and click on "Law & Policy" for more on state statutes and visit sex offender.com to search state data bases.

    Good luck.
    http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/20041211a1.asp
Теперь ближе к местным в Калифорнии реалиям, о которых собственно инициировала дискуссию в своем дневнике pontia. В штате Калифорния не так давно был очередной в том ряду трагический случай, но на этот раз родитель пострадавшего ребенка не замкнулся в своем горе, а начал общественную кампанию за то, чтобы штат обязал местные власти предоставлять жителям городов, поселков и любых иных населенных пунктов по их запросу информацию об опасных в данном констексте у их соседях.

Поставлен вопрос был на голосование и прянят населением Калифорнии. Теперь каждый человек, который собирается выбирать себе новое место жительства - скажем перевод по сдужбе, иных причин смена места жительства - может предварительно поинтресоваться а кто у него по соседству из этих - выше отмечено было в цитате - полумиллиона sex offenders проживает, а главное не слишком ли их много в районе, куда направляется.

Среди многих иных - не всегда предвидимых наверное законодателями штата - ближайших результатов такого нововведения выяснилось, что теперь цена дома в том или ином квартале, миркорайоне и т.д. оказывается начинает зависеть от числа проживающих там этих самых ceкс оффендеров. ТО есть, кроме всего прочего, они теперь накликают на общество своих невольных соседей в самом промом теперь уже смысле этого слова экономическое бедствие.

Цена дома на realestate рынке как известно определяется тремя и только тремя параметрами: location, location and location. Один и тот же дом - строго по одному проекту и до последнего в ем гвоздя расподложения и разхмера учаска тот же самый может различаться продажной ценой в два-три раза. К примеру один и тот же дом - о трех спальнях и двух ванных - может стоить и 150, и 450 и 750 тысяч долларов в Северной Калифорнии. Если брать в расмотрение штат или даже страну в целом, то и шкала разницы в цене для идентичных домов может оказаться еще большей.

Так вот в понятие location разумеется входит не только географическая локализация строения, а точнее сказать что и вовсе не она. Существует трудно формулируемое и тем ни менее ясно в любой данной местности всеми его жителями воспринимаемое понятие "престижный район застройки", хороший район, неплохое место, "средненький квартал", и наконец далее по шкале снижения цены следует то, что формулируется риэлтером уже много более уклончиво: отворачиваясь, "затрудняюсь Вам сказать, спросите у []", с ледяным лицом "не знаю", ..., (высказывать негативные характеристики в адрест не важно какого района профессональный реэлтер просто не может себе позволить).

Так вот в этом то именно смысле уждельная концентрация этих самых "с/оффендеров" на квадратный акр площади обсуждаемого района неожиданно оказалась среди первых по взвешиванию потенциальным покупателяме дома фактором. Что соответственно и означает прямую - если и не сильнее - связь этого показателя с ценой дома.

Теперь вообразите себя на месте so called "среднего американца", которому во второй половине - как правило не ранее - его многотрудной жисти улыбнулась та самая американская мечта и он сумел огромным напряжением всех его сил и доступных ресурсов приобрести в кредит для своей семьи неплохой дом в хорошем районе. Что еще - кроме прочего - характерно последние годы для таких районов скажем Северной Калифорнии, так это постоянный рост цены дома. К примеру, за последние за 3-5 лет цена дома у кого из таких домовладельцев удвоилась у многих утроилась. Дом оказывается не только жильем, но и заметно ощутимым для некоторых источником средств к существованию ...

И вот в таком "золотом" районе вдруг появляется - возвращается отсидев срок, или приезжает к родственникам или еще как, скажем поселяется в расположенном неподалеку многоквартирном доме ("апартменте") один из все того же полумиллиона имеющихся ныныче в США по официальным данным "с/оффендеров". Люди с заметно меньшей охотой покупают с того момента там дома если и вообще. Цена дома не только перестает расти, как у всех иных вокруг, а идет вниз. И вот он ходит по улице - и его всем видать - тот, кто виновен в этом постигшем квартал бедствии. И чего - что потом? Не понятно, но возможны варианты.

Первое что можно ожидать - объединенное лобби местных риэлтеров (весьма мощная сила) начнет пробивать в здешнем Капитолии отмену акта об общедоступности гражданам сведений о местах проживания с/оффендеров. Вряд ли чего у них с того получится по данному поводу, да и много лет потребует в любом случае. Что еще? Вот именно. А проблема между тем начнет набухать в самых разных местах среди жителей самых разных темпераментов и манер самовыражения тоже. Социально сложная ситуация может возникнуть, но и решения - по состоянию на сегодня - кажется, никто предсказать не может.
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 2 comments