Григорий Громов ([info]abcdefgh) wrote,
@ 2006-10-15 18:53:00
Previous Entry  Add to memories!  Tell a Friend  Next Entry
Рыночная цена усредненного дома в Америке: 1890 -2005
house prices 1890-05





house prices 1975-05 US


Cамый заметный наверное - из сопоставимо больших мегаполисов - в Америке рывок вверх цен на дома был отмечен эти годы в Сан-Франциско и его окрестностях (San Francisco metropolitan):

house prices 1975-05 SF


Для сравнения то же для региона Нью-Йорк (New York City area)

house prices 1975-05 NY


Наконец, представляет обычно некоторый интерес сравнения ситуации в Америке с др. странами.

overseas house market 1970-2002


К сожалению на вышеприведенную картинку попал только маленький - стартовый - кусочек бума домов в Америке, так как данные относятся к периоду 1970-2002 г.г., однако некоторые сопоставления даже и сравниваемый период позволяет видимо делать.

Наконец, как правило, небесполезно оказывается - для межстрановых сравнений - представлять себе в том числе и устройство хотя бы базовых элементов кредитной системы, которая поддерживает рынок домов в стране.

17 Countries Mortgages


17 Countries Mortgages 2

(13 comments) - (Post a new comment)


[info]arbat
2006-10-16 02:47 am UTC (link)
Это не совсем правильный способ подсчета. Большинство людей покупает дом в кредит, оценивая, что они могут себе позволить - не по цене дома, а по месячным выплатам за ссуду. Т.е., покупая дом, большинство при этом как бы продает бонд. Значит, и изменения цен надо отслеживать не "цена покупки дома", а "цена комбинированного инструмента: плюс дом, минус бонд". И тогда окажется, что рост цены домов в последние лет 20 вполне сравним с ростом других инвестиций.

(Reply to this) (Thread)

[info]abcdefgh
2006-10-16 03:15 am UTC (link)
>Это не совсем правильный способ подсчета.

"...способ подсчета", простите, чего именно? Приводятся выше картинки из которызх можно наверное сложить некоторое представление об истории - на большом полигоне времени и отдельно более близкие десятилетия - этого самого realestate market в стране.

Вы, по-видимому, имея в виду что-то свое - какой-то из вопросов данной темы (самой по себе при чем абсолютно безграничной, так как нет в Америке какого-либо аспекта жизни в этой стране, так или иначе к рынку домов не подвязанного) - говорите что какой-то чего-то "способ подсчета не совсем правильный".

Очень может быть. Даже заведомо так. Потому как "неправильные способы" - как впрочем и безупречно "правильные" тоже - подсчета чего-либо существуют, где угодно. В том числе и в областях бытия, к рынку домов относящихся разумеется тоже. Охотно бы принял участие в их обсуждении. Особенно если Вы расскажете, что именно имели в виду?

(Reply to this) (Parent)(Thread)

[info]arbat
2006-10-16 03:36 am UTC (link)
Я говорю, что, если Вы оцениваете рост стоимости домов, то поправка на процент по займу имеет ту же ценность, что и поправка на инфляцию - она дает более разумное сравнение "что означало для человека купить дом вчера по сравнению с сегодня".

Только и всего.

(Reply to this) (Parent)(Thread)

[info]abcdefgh
2006-10-16 04:22 am UTC (link)
"поправка на процент по займу" абсолютно не понятно с какой стороны к вышеприведенным рисункам - и главное зачем - может быть приклеена.

Не говоря уже о том что таких "займов" - самых разных типов - бывает в разные эпохи множество и вряд ли кто-то решилсЯ бы запутывать ими вышеприведенные одномерного происхождения рисунки. Во всяком случае не было - на моей памяти - таких картинок.

Что разумеется никак не исключает возможности в той или иной ситуации принимать во внимание какой-то из этих рисунков, в том числе и взвешивая смысл задачи, включающей "поправку на процент по займу" - вполне однако определенного типа займу, а не вообще "займу" как таковому, потому как подобной общности понятия "займов" видимо не существует в природе.

К примеру, некоторые из относящихся к обсуждаемой теме разговора основных типов "займов" упоминались - по совсе иному поводу - в ответе на ниже расположенный коммент:
See also: http://abcdefgh.livejournal.com/724262.html?thread=2399014#t2399014

Рисунки вышеприведенные, еще раз, поясняют один - вполне определенный - срез (из разумеется многих и многих иных) истории рынка домов в СШа.

(Reply to this) (Parent)(Thread)

[info]arbat
2006-10-16 12:00 pm UTC (link)
"поправка на процент по займу" абсолютно не понятно с какой стороны к вышеприведенным рисункам - и главное зачем - может быть приклеена. "

Что значит - "зачем"? С той же самой целью, что и поправка на инфляцию: дать более справеливое сравнение стоимости дома. Если при мы сравниваем стоимости дома при Картере и в 1990-х, то без поправки на инфляцию - рост будет на десятки процентов выше, чем в "сегодняшних долларах". Если мы сравниваем без учета разницы между ссудой под 15% и ссудой под 6% - то же самое. Разница в проценте означает разницу в том, какие суммы люди могут себе позволить.

"Не говоря уже о том что таких "займов" - самых разных типов - бывает в разные эпохи множество..."

Способов измерять инфляцию можно придумать гораздо больше. Учитывая, что вариации займов на покупку квартиры обычно представляют собой счетное множество. Так что, если можно договориться, какую меру инфляции мы принимаем в подсчете, то договориться о мере "процент по ссуде на покупку дома" можно гораздо проще.

(Reply to this) (Parent)(Thread)

[info]abcdefgh
2006-10-16 05:06 pm UTC (link)
    если можно договориться, какую меру инфляции мы принимаем в подсчете, то договориться о мере "процент по ссуде на покупку дома" можно гораздо проще.


Договориться в каждом отдельно взятом случае можно разумеется о чем угодно. Вопрос в том, можно ли будет сколько-то убедительно придерживаться этих - той или иной частной ситуации - "договоренностей" в общем случае.

Существуют конечно же разные методики расчета инфляции и, соответственно, создаваемые на их основе "дефляторы" - вводимые для пересчета по годам коэффиценты для учета разницы скажем "покупательной способности" того же доллара - действительно могут несколько различаться.

Однако, все эти различия - в том числе и в силу их относительной малости - никак не могли бы смазать тенденцию или еще как-то затруднить понимание обсуждаемой по вышеприведенным картинкам истории рынка домов.

Тогда как кредитные механизмы, обслуживающие этот рынок, могут быть самыми разными - некоторые упоминались ниже по иному поводу дискуссии, на что уже ранее обратил Ваше внимание.

Возможно следовало бы также отметить, что смешивание в одну кучу разной природы параметров оценки одного и того же процесса создает, кроме прочего, удобную диспозицию для "заморачивания клиента", котрой в частности широко пользуются те же автодилеры, к примеру.

Они, как правило, едва ли не с порога - как только удается затащить вероятного клиента со смотровой площадки в оффис диллершипа - первое что ему предлагают, так это как раз этот вышеобосновываемый Вами подход: "давайте обсуждать не цену машины, а месячные за неё взносы..."

Далее - если клиент клюет на такое "упрощение" и в самом деле исходно непростой многомерно задачи выбора - его уже оказывается много легче раскрутить на вовсе не самый лучший, из ему возможных, расклад покупки машины, с точки зрения конечно цены, которую придется этому самому диллершипу за неё заплатить.

Так что, увы, далеко не любое агрегирование разнородных показателей облегчает картину анализа ситуации для конечного потребителя продукта или сервиса.

Мухи отдельно - котлеты отдельно. Вовсе не любое искусственно создаваемое "упрощение" исходно сложной задачи работает на конечную эффективность выбора.

(Reply to this) (Parent)(Thread)

[info]arbat
2006-10-16 07:34 pm UTC (link)
  1. Заморачивание клиента продавцами автомобилей никакого отношения к рассматриваемому вопросу не имеет. Вообще. Просто потому, что процесс торговли - одно, а оценка стоимости результата - другое. Мы, в данном случае, говорим об оценке результата. И Вы утверждаете, что покупая что-то в кредит, вовсе не нужно знать - под какой процент кредит получен, чтобы оценить, сколько придется платить за вещь.

  2. Оценки инфляции по разным критериям могут быть весьма различны. Учитывая, что инфляция оценивается по стоимости базовой потребительской корзинки - она очень сильно зависит от того, что в корзинку включено и как часто ее композиция меняется. То, что сечас принято использовать некоторые устоявшиеся методы - отнюдь не означает, что других быть не может.

    Точно так же мы можем решить оценивать текущие ставки процента или по усредненному value-weighted APR всех ссуд, полученных в течение года, или просто взять в качестве меры процент на 30-летнюю фиксированную ссуду на дом средней цены с 20% down payment. Это будет нисколечки не более волюнтаристский выбор, чем выбор тех корзинок, по котором чаще всего оценивают инфляцию.</ul>

(Reply to this) (Parent)(Thread)

[info]abcdefgh
2006-10-16 08:56 pm UTC (link)
    Вы утверждаете, что покупая что-то в кредит, вовсе не нужно знать - под какой процент кредит получен, чтобы оценить, сколько придется платить за вещь.


Тут полностью согласен. Это "пять". Именно так кажется что очень часто говорят здесь в аналогичных ситуациях веселый молодые люди. Иными словами, с этого момента разговору Вы хотели бы внушить себе, что оппонент не знает про факт существования процента по кредитам? Согласен, что тоже по-своему неплохой элемент полемики.

Давайте тем ни менее может быть согласимся выносить такого рода утверждения куда нибудь в сторону - за скобки дискуссии. Согласны?


(Reply to this) (Parent)(Thread)

[info]arbat
2006-10-16 10:29 pm UTC (link)
"Иными словами, с этого момента разговору Вы хотели бы внушить себе, что оппонент не знает про факт существования процента по кредитам?"

Во-первых, я никогда себе ничего не внушаю. Во-вторых, я не делал никаких умозаключений о ваших знаниях, включая знания о существовании процентов. В-третьих, и то, и другое было бы очевидно, если бы Вы не пересказывали то, что я говорю, "иными словами". Моими словами - "Вы утверждаете, что покупая что-то в кредит, вовсе не нужно знать - под какой процент кредит получен, чтобы оценить, сколько придется платить за вещь." Что есть ровно то, что Вы утверждаете - для правильной оценки нужно знать инфляцию, но не проценты.

(Reply to this) (Parent)(Thread)

[info]abcdefgh
2006-10-17 12:55 am UTC (link)
    Вы утверждаете - для правильной оценки нужно знать инфляцию, но не проценты.


Уже ведь отвечал Вам на ровно то же самое - чуть выше по треду - Ваше утверждение. Ничего не могу добавить, потому отметки выше "пять" даже и здесь в lj кажется тоже не существует:
http://abcdefgh.livejournal.com/724262.html?thread=2400806#t2400806

(Reply to this) (Parent)

[info]abcdefgh
2006-10-16 09:00 pm UTC (link)
    мы можем решить оценивать текущие ставки процента или по усредненному value-weighted APR всех ссуд, полученных в течение года, или просто взять в качестве меры процент на 30-летнюю фиксированную ссуду на дом средней цены с 20% down payment. Это будет нисколечки не более волюнтаристский выбор, чем выбор тех корзинок, по котором чаще всего оценивают инфляцию


Прежде всего попытайтесь сравнить разброс разницы в оценках разных методик "дефлятора" с разницей процентов под разного типа кредиты. Почти уверен, что после этого Вы согласитесь что погорячились.

Теперь - после того как по итогам сравненяи дефляторов полегчает - попытайтесь сравнить, что покупателю дома окажется удобнее для анализа локально его - и только его - ситуации:

  • глянуть не график истории цен на дома в его регионе, чтобы затем прикинуть как это все выглядело бы для того или иного типа кредита, который мог бы он выбрать, опять же варьируя начальный взнос, време кредита и пр. или ...

  • или взирать, "как в афишу коза"(с) на непонятного к чему относящуюся кривую, в которую ему кто-то уже услужливо засунул процент по какому-то - в "99 и 9 в периоде процента" случаев не его ситуации - "процент усредненного кредиту"?

Полагаю Вы с того сравнения поймете, что предмета для дискуссии в данном случае просто не было. Из чего разумеется не следует что зря обменивались посланиями. Многие высказывания участников любой дискуссии со временм часто оказываются самоценными безотносительно контекста исходного к тому разговора.
_____

Краткое тогда резюме из того что хотел сообщить в ответах на приведенные выше комменты:

Много раз - по-видимому, одинаково безуспешно - пытался Вам пояснить, что в зависимости от типа кредита, по разному учитывается процент, под который он был получен. Это происходит, как при решении вопроса о покупке дома, так и при оценке финансового результата такого решения через какой-то промежуток времени.

Поэтому - а также по многим иным причинам, которые можно обсуждать отдельно - нет никакого резону нанизывать на один график все "поправки" сразу.

График цены по времени есть базовый показатель. Конечно же далеко не единственный, который покупатель дома учитывает а затем - через ряд лет - взвещивает, чтобы оценить удачность - или наоброт - сделки, но именно что основной и главное универсальный.

В общем случае - иные тут не обсуждаются - нет никакой логически хоть сколько-то обоснованной возможности агрегировать в тот же самый график более чем одной поправки, чтобы не он не утратил от того свой исходно универсально понятный для самых различных ситуаций смысл.

Отсюда никак не следует, что "не нужно знать" процент по сделке. Его - процент этот - вводят в рассмотрение на следующем этапе анализа. Который суть уже соверщенно отличным оказывается - по механизму используемых показателей - от базово первого прямого сравнения цен домов.

В зависимости от целей покупки дома (к примеру, проживание, долговременные инвестиции, краткосрочные спекуляции и множество иных) избирается соответственно же и разный тип под него кредита, который - уже в свою очередь в зависимости от типа дома (его состояния, новый / старый, и много чего еще ), размера начального взноса (и опять же далеко не все) - может предлагаться под разного номинала проценты.

В этих условиях повесить на базовый график цены от времени какой-то - один из множества - процентов по кредиту можно только в одном случае. а именно в вышеописанной схеме "наебывания православных" (пояснил выше на одном из примеров аналогичной схемы поведения в дилершипах). Аналогичных предложений от риелтеров - "забудьте про цену дома, а давайте будеи обсуждать только ежемесячные по нему взносы" - слышать не доводилось. Полагаю, что вовсе не только потому что дом дороже почти любого автомодиля и "эксплуатируется" тоже обычно дольше.

(Reply to this) (Parent)

[info]ex_zadoff59
2006-10-16 03:02 am UTC (link)
ааа.
лучше порадуй прогнозом когда все рухнет.
чтоб купить три дома с одной зарплаты..

этот гад Бернанке чо то перестал поднимать %

(Reply to this) (Thread)

[info]abcdefgh
2006-10-16 04:01 am UTC (link)
Не было в этом дневнике ни одного прогноза. Обсуждаю ситуацию по ходу её прояснения. Текущую ситуацию, как правило, а иногда историю её развития тоже. И только.

Прогнозы - особенно из серии кому и что когда покупать - каждый делает самостоятельно. Ни Бернанке ни его предшественник Гринспан - ничем никому в том увы не помогут тоже. Индивидуальный бизнес-риск напрямую связан с индивидуально же и принимаемыми решениями.

Единственно на что в данном контексте обычно обращают внимание, так сказать в видах на будущее, что нельзя проводить аналогий меж ростом - пусть саымм фундаментальных причин малообоснованным и опасно быстрым - рынка домов и "пузырями фондового рынка". Материальые объекты разные. Самое главное что несопоставима "постоянная времени" развития процесса в любую сторону.

К примеру, сосед выеживался до последнего - уже полгода прошло как все звоночки прозвенели о том, что рост замедлился и далее скорее всего уже прыжков вверх для цен на дома заметное время не будет - и наконец к концу лета повесил знак продается на один с его домов, что купил как "инвестиции". Три месяца не мог продать - все боялся цены снижать. В итоге продал дешевле где-то процентов на 10-15, чем мог бы год назад.

Ходит ужасно огорченный и постоянно везде бормочет про "realestate bubble", под который он дескать попал по причине ... далее длинный список его в этом контексте дежурных врагов следует, от Бернанке до тещи включительно.

Все ему разумеется сочуствуют, кроме тех, кто помнит ... за сколько он этот дом купил 4 года назад.

Иными словами, от того что он долго телился с решением начать думать о том, что пора ему продавать дом - для того собственно момента в свое время и купленный - он в самом деле потерял 10-15 процентов, но от чего - от ... прибыли в 250 процентов, если и не более, которую он получил на этой операции.

Но это речь если идет идет о домах, под инвестиции покупаемых. Труднее ситуация у тех кто купил дом для проживания но имел неосторожность - вопреки всем к тому самым громким везде предупреждениям, которые только что на заборах наверное еще эти годы не расклеивали - оформить кредит с "подстраиваемым по ситуации на рынке процентом" (аджастэбл мортгэдж). Это в самом деле наиболее трагический - заранее опять же об том было известно - слой довладельцев. Общий вес этого слоя как раз и определит в заметной степени масштаб и силу встряски для социально-экономической ситуации страны в целом.

Кроме того пострадают - заранее то предсказуемо тоже было - мелкие спекулянты недвижимостью которые брали эти самые нефиксированных процентов кредиты чтобы купить и через год-другой перепродать дом.

Так же заметный слой домовладельцев расслабился на относительно легком - в эти годы бума рынка домов - механизме получения "дарового кэша" в качестве кредита под разницу меж рыночной ценой дома и выплаченной за него частью исходного кредита. Они в самом деле видимо могут пострадать в некоторых регионах особенно сильно.

Разумеется есть - с определнностью будут - и иные негативные аспекты прекращения роста цен на дома, но никак нельзя сказать что их можно было бы рассматривать как неожиданность хоть для кого в Америке. Все это были очевидные риски и о них трубили все эти годы кажется везде.

Однако главное что ни взлет ни падение "курса домов" нельзя сопоставить с тем как это происходит на рынке акций. Потому и все еще сомневаюсь в уместности для данной ситуации термина "bubble". Однако термин прижился к любому взлету и падению текущих цен на лююом видимо почти рынке - и про рынок золота уже тоже начинают так поговаривать к примеру - и потому видимо такие заголовки как "real estate bubble" ближайшие годы будут привычной деталью пейзажа СМИ.

Так что - возвращаясь к Вашему вопросу - определить когда наступит подходЯщий момент снова начать покупать дома под инвестиции полагаю никто бы нынче не решился. Предположил бы только - разумеется совершенно безответственно - что ранее 2010 года этого не случится. Сами видали как фондовая биржа нынче пухнет опять. Не в последнюю думаю что очередь по той же самой и причине.

(Reply to this) (Parent)

(13 comments) - (Post a new comment)

Create an Account
Forgot your login or password?
Login w/ OpenID
English • Español • Deutsch • Русский…